《安康市物业服务管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）是《中华人民共和国民法典》正式实施以来安康市拟制定的第一部实体性地方性法规之一，已纳入安康市人大常委会《2020年立法规划》，该条例涉及面广、关注度高。根据《＜安康市物业管理条例（草案）＞立法起草工作实施方案》要求，结合长安大学作出的《安康市物业管理调研报告》中提出的新情况、新问题，陕西乐友律师事务所草拟了《条例（草案）》初稿（共39页约25000字）及编写说明（共17页约18000字）。嗣后，与相关领域的专家、学者及物业主管部门领导，分别在乐友律师事务所、安康市住建局专门召开两次立法专题研讨会，先后对《条例（草案）》进行了8次修改完善，吸收、采纳50多条意见和建议，于2021年3月18日通过政府官网及媒体正式对外发布公开全文，征求社会公众意见。现就《条例（草案）》立法的可行性和必要性、调整对象及立法要点和依据、架构设计及章节说明、具体内容等四个方面情况做如下说明：

 

一、《条例（草案）》立法的必要性和可行性

 

（一）加快物业服务管理领域的地方立法，是城镇化发展的必然要求。随着我国城镇化进程已经进入下半场，首次出现城市人口超过农业人口，城市建设由增量变为存量，大规模城市建设趋势不再，城建建设由新建为主转向改造旧城为主。因此，不管是什么类型的小区，都进入了以运营维护为主的阶段。这个过程中，物业服务管理的好与坏，直接关系到整个社会是否和谐稳定。因此，物业服务管理立法需要及时跟上，以规范物业服务管理活动，妥善解决小区存在的各种问题。自2020年以来，全国各地人大陆续修订实施物业服务管理条例。如《北京市物业管理条例》实施的同一天，《重庆市物业管理条例》也开始实施，《深圳经济特区物业管理条例》也于2021年3月1日开始实施。值得注意的是，陕西、广西、海南等地对各自此前出台的物业管理条例进行修订。

 

（二）抓住《民法典》实施的窗口期，构建、完善社区治理地方法规体系。地方物业服务管理立法潮的出现，一方面原因在于民众的需求，另一方面原因则与物业管理法律的滞后性有关。随着《民法典》的实施，民事法律方面的规范也越来越重要，涉及国家治理体系的整体完善，而社区治理作为国家治理的重要基础，也必须在立法层面予以完备。正因为现实当中出现了太多需要修改法律的地方，包括安康市在内的各地人大、政府，抓住《民法典》实施的窗口期，构建、完善社区治理地方法规体系，形成地方规则和办法，以解决困扰物业服务管理中存在的现实问题。